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购买日本房地产、土地、建筑、农场、山林等

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登記

一般来说,日本的不动产交易都是本着自由买卖的原则进行的。除部分农田以外,外国人在日本全国进行不动产的买卖交易都是自由的。从小型公寓,到大型酒店都可以进行购买。购买名义无论个人或是公司名义均可。当然,以2人或是更多人的共同名义购买并登记也没问题。将来房屋出售时也同样,无论在何时、以谁的名义均可进行。手续交由司法书士(具有相关法律知识和资格的专业人员)代办。如果能出具公证书,本人不必亲临日本也可办理。

M&A登記

在日本购买不动产除了直接购买房产之外,还有一种通过公司M&A的方法。即收购拥有房产(一栋式公寓、酒店、旅馆等)的公司,并将其名下的房产据为己有。这种方法在欧美国家常常被使用。

这种方式不是仅仅购买房产、而是购买持有不动产公司的100%股权,成为该公司的代表人,从而拥有该公司名下的房产。这种方式有利也有弊,因此事例不算多。最近日本也偶尔出现这样的交易。若对此感兴趣,具体相关信息欢迎通过与律师或本社咨询。

管理

日本有关房产的法律有很多,有关购买后的管理等也有各种法律条文对其有着细致的规定。即使房产登记人的名义为外国人,也有许多日本的房产管理公司受理此类房产的管理。其中小到2~3名员工的小公司,大到大规模的上市公司都有此类的专门管理业务。本社的集团企业中也有这样一家专业管理房产的公司——现代管材。外国人购买公寓或楼房之后,可交由现代管材公司来代管理,我们将协助您处理楼房的清扫、修理、管理费的缴纳、税金的缴纳等事物。所收取的费用为一年实际收入的租金的5~10%。例如您购买时房子是带有租户的,其后若租户搬走出现空室情况时,本社会立刻安排房屋的清扫、修理、以及招募新租户和草拟租赁合同书等业务。所以,外国客人购买日本的房产之后,也不需要来日本。所有的事物都可交由管理公司代行。

税金

在日本购买房屋时,要首先进行房产名义人的变更手续。此时需要支付印花税和司法书士的文件代书费。这笔金额是根据房屋具体状况会出现变动的。大约为所购买的金额的3~5%。小型公寓的情况大约为10万日元起,大型一栋公寓楼的情况大约需要几百万日元。购买后3~4个月,您作为新的房屋所有者(房东)将会受到一份不动产取得税的缴纳通知书。

在此之后您需每年缴纳固定资产税。它的支付可以选择分为4回缴纳或一次付清。日本需要缴纳的税金主要就是其上的两种。如果您购买一栋公寓楼、高级公寓、或是持有多户房产的情况,所缴纳的所得税和都市计划税等是根据这些房产租金的合计金额来决定的。如果每年所得的租金收益合计在100万日元以上的话,这些收益租金也是需要纳税的。有关这些纳税等管理事宜,建议您与管理公司多做沟通。

租金

公寓的租金根据房屋的面积大小、新旧程度、所在地、距离车站远近等来决定。一般来说,银座、六本木、赤坂、新宿这类繁华地段的租金相对较高。除东京之外的地方,如大阪的租金会相对比东京便宜10~20%。一般单身公寓的一年租金为房屋售价的6~10%。与此相比,家庭户型2居室、3居室的大面积房屋的收益率就会相对低一些。此外,新建的楼房由于售价高其回报率也较低。

除了公寓之外,店铺、事务所、停车场等都会产生租金。如果是一栋公寓楼或是写字楼的情况,其产生的租金与购买金额也是成正比的。

以2015年2月的东京为例,单身公寓的回报率普遍为5~8%。受到安倍主义和奥运会的影响,房产的价格也许还会再上涨一些。这样一来回报率也就相应降低。只要有资金,投资房产并不是难事,然而在选择的时候建议您要进行充分的对比和调查,才能买到真正具有价值的房产。

要是您对于投资购买日本房产有兴趣,或有任何疑虑,都欢迎与本社取得联系,与我们沟通和交流。我们将竭力为您寻找合适且优良的投资项目。

欢迎随时来信来电咨询。

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