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投资不动产常见问题

  • 作为投资对象的房地产一般都包括哪些呢?

    一般分为家用居室/写字楼,单间/套房,新房/二手房等

    相比较而言,写字楼风险比较高,但是收入也比较高租借房屋的用途大致分为“住宅楼”和“写字楼”两种,一般公寓、商品房等属於前者,後者则是事务所、店舖等。

    住宅楼的房租一般比写字楼低,内部装修和设备等成本也比写字楼低。因此购入时就会比较便宜,同时在土地固定资产税方面也可以享受住宅特例等政策所带来的优惠条件。

    写字楼的优势在於其房租会更高。但是内部装修以及设备的成本会比较高,而且也不能享受住宅用地的优惠政策。同时写字楼的行情也会受到经济形势的影响。

    考虑到上述因素,写字楼与住宅楼相比,风险比较高,但是收入也比较高。

    根据“风险大小”和“物产的特徵”,有很多选项可供选择房产根据其属性可以分为一下几类。

    1. 整栋投资和单户套房
    2. 新房和二手房
    3. 市区房与郊区房这几类各有各各的优势,不能一概而论。

    比如相比较新房和二手房,一般都会认为新房的竞争力会比较强,可以适当提高房租,因此对其期待值也比较高,但是最後却并不一定就能如愿以偿。购买时投资越多,相应的风险也就越大。

    在这一点上,二手房就比较有优势,房价相对较低,而且一般本身就已经有人入住。另外根据地段和周边环境,即使是一些相对比较老的房子也依然会有很强的竞争力。

    希望投资者在做决定之前充分考虑投资的风险以及物产的性价比和发展前景。


  • 买房时所产生那些费用?

    在日本买入房产时,会发生以下费用。

    中介手续费我公司可按客户要求搜寻优质房产,同时为客户从卖家争取有利的成交价格。以上所发生的费用为中介手续费。

      
    1000万日元以上的房产:
      
    交易价格的3%+60,000日元

    ※购买2件以上房产的客户可享受以上中介手续费九折的优惠. (仅针对1000万日币以内的客户)

    房屋产权相关费用与中国不同,在日本无论是土地或建筑物,购买者都可成为房屋的永久拥有者。

    因此,在购买房产时,需要通过日本政府,将该房产的产权变更到您的名下.从此,日本政府会保护您所有的产权。

    以下为此手续发生的费用.此费用基本上为税,其费用大约为交易价格的5-10%左右。通过此手续,您的房产产权将会被日本政府安全保护,房产继承时也可受到保障。

        
    1. 登录税(国税)  将房产的产权名义变更时所需的税土地评估价格×1.0%  房产评估价格×0.3%
    2.   
    3. 房产取得税(地方税)  买房时所发生的??税土地评估价格×1.5%  房产评估价格×3%
    4.   
    5. 固定资产税(国税)  房产拥有者每年需向日本政府支付的税土地评估价格×1.4%  房产评估价格×1.4%
    6.   
    7. 都市计划税(地方税)  房产拥有者每年需向日本地方政府支付的税(支付给该房产所在地政府)  土地评估价格×0.3%  房产评估价格×0.3%
    8.   
    9. 印花税(国税)  交换合同时所需税1000万日元以下10,000日元5000万日元以下15,000日元10000万日元以下45,000日元
    10.   
    11. 产权转移登记手续费代办以上所有手续的司法书士人工费100,000日元左右
      
    什麽是房产评估价格/土地评估价格
      
    为了便於管理,每年6月日本政府会统一对日本所有的房产评估其价值,并备案。其价格一般为市场交易价格的50%~60%

    以上的数值均为参考


  • 租金回报率(表面回报率和实际回报率)的计算方法?

    表面回报率年租金的收入÷房屋购入价格

    NOI回报率(实际回报率) 年租金收入- 杂费(维修费,管理费,税金,保险金等)÷ 房屋购入价格NOI是「Net Operating Income」的简称,是(收入利润)减去各种杂费後的金额,用中文常用的说法,叫做净营运收入。

    如果简单的翻阅下一般房产广告的话,会发现,大家一般用的都是表面回报率,然而,这其中并没有去除一些必要的手续费之类的费用,在这里,我们希望提醒各位买家,购买投资房时,要注意以下这点。

    不要只关注回报率房屋广告多数都是大肆宣传高回报率。日本房屋的回报率一??般都会在8%--20%之间,绝大多数人都把回报率作为衡量房屋的唯一标准,然而需要注意的是,回报率高并不代表收益率高。(实际收益率约为7%-10%之间)

    具体来说,热闹的地方房屋价格自然就比较高,回报率会适当降低。於是,很多人就会选择偏远地区的价格便宜回报率高的房屋,却没有考虑到偏远地区的周边设施缺乏和交通不便等弊端。愿意住在偏远地区的人毕竟不是很多,如果房屋租不出去空关的话,反而是损失。

    所以,除了回报率的高低,还需要重视的是这个房屋所在区域的居民入住率。

    具体的说明请联系现代不动产的负责人,购买前的相谈是重要事项。


  • 其他常见问题

    Q:外国人可以在日本购买房地产吗?
    A:外国人可以购买日本房地产。同日本人一样受日本法律保护,享有同样的权利。购房时只需要您提供身份证的公正书就可以。 (无论以个人或是公司名义均可购买购买。)

    Q:日本房屋升值吗?
    A 在日本房屋基本上不会升值。主要是以租赁收益和自住为主。

    Q:可以购买土地然後自己建房吗?
    A:可以。但必须符合当地的土地利用条款。

    Q:租户过期没有缴纳房租时怎麽办?
    A 租户在租房时需要有连带保证人。如果租户没有及时交租,我们会通知连带保证人交租。


  • 购房时名义人的问题

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  • 购房流程

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