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不动产投资

關於不動產投資

 

為了投資的幾點建議

投資不動產的建議

上述都是關於房屋所有者通過不動產租賃獲得租金(房費)的不動產一般用語。所謂現空,指的是租借一方的客戶尚未決定是否租用的房間(房地產)。

關於用於出租

並非自己居住,而是將購買的不動產(房地產)轉租給第三者(他人)來獲取租金(房費)用的房屋商品。

公寓的種類

寫真
單身公寓
1R。除了一個房間外另有洗手間和浴室,小的房間有15㎡~30㎡。
家族型
有2LDK和3LDK兩種類型。有2個以上房間的面積在30㎡~100㎡。
獨戶
普通的住宅有2樓型和3樓型,另付有停車場和小庭院。
辦公樓型建築
不是樓房裡有1樓或者2樓的建築,而是用來辦公的建築。
店鋪型建築
建築物的1樓或者地下室可以用來做飯店或其他飲食店,也可以用來做商品展示店舖的建築物。

其他房地產的投資

寫真
付有租賃房屋的建築
1樓可以自用(所有者),2樓?3樓以上可以用來租賃給他人使用的建築物,但是該類型的建築物因為有租賃金的收入,所以現在很少有該類型的房地產。
小規模樓房1棟
3樓以上10樓左右的房地產,因為土地的面積在20坪左右,所以可用面積在200坪(700㎡)左右。
商務樓
所謂的普通商務樓,建築面積可以無限的大,大型房地產公司所擁有的超高型的商務樓其面積可達到幾萬坪,所以該類型的房地產不適於投資。
倉庫,停車場
租賃倉庫,經營停車場也是收益非常好的房地產投資項目,對有點房地產投資知識的人很有投資價值。

租金和購買不動產(房地產)的相互關係

  • 寫真 雖然在購買新建成的公寓或者獨戶的時候要花很高價格,但在往外租借的時候,租金價格會比舊房屋略微高出(10%~30%)、然而在日本,租房的房間大小(面積)仍是排在決定房屋租金高低第一位,另外,如果房屋附近是有電車站或者位於都心位置(新宿?赤坂?麻布?六本木)等這些有利條件都會提高租金。相信這點在外國也會一樣,房屋是否建在好的地段,面積是否夠大,是否處於繁華的商業圈等這種條件都是決定租金的因素。如文字所示,標有(賃貸中)”租借中”既為用於出租的房屋。購買這樣的房屋時,今後出租時候的租金就已經決定好了。
  • 一般情況下,稱為自己居住而購買的不動產(房地產)為自家用,購買的用於出租收房租的房地產被稱為用於出租。
  • 購買不動產時,只要有預算,即可以購買到任何價位的不動產,但之前一定要決定好購買的房地產是用於自己使用居住還是出租。例如一棟大的公寓,或者一個獨戶,內部能夠劃分出若干獨門獨戶時,購買這樣的物產可以自己使用的同時也租借給他人。還有的情況下可以同時購買2、3棟同樣的公寓,或者購買兩層以上的公寓,買主住在一層,其他用於租借。這樣帶有租借房間的房地產被稱為符合式公寓。
  • 如果是公寓,建築年齡不超過20多年的,且購買時候價格略微偏高的這樣的數量並不多。 日本現在上市的租用公寓大多為建築年齡30年以上,且租借費用並不低於更新的公寓,大概在最初剛建成時價格的80%左右。
  • 一般外國人字日本購買不動產的時候,一般會選擇年租金收益佔購買價格6%~10%的公 寓,其中既有斥資五億日元以上購買大型洋樓,成為洋樓業主(所有者)的,也有花500萬日元購買一間屋子的,或者花五億日元購買總面積到5000m2的10層建築的業主,但無論成為哪種業主,每年的收益都會大概在當初購買費用的6%~10%的收益,因此,在業主購買之前,應該仔細考慮,結合自己的經濟狀態,購買到合適的房地產(房地產)。
  • 關於投資獨戶,這種類型的房子一般是面向家族龐大不得不租借的大房子的租客,再者是公司為了去其他地點長期出差的人而租借使用。這樣的房子數量不是很多,如果作為房地產購買然後出租時,不會有太大的收益。所以在此不是很推薦。
  • 與獨戶相同,還有一種同樣面向家族租借者的3DK、4LDK戶型或者多房間的大面積戶型,這類房地產同樣也不如單間屋戶型租借需求量高,所以也不推薦。當然購買者自己用於自己居住的除外。
  • 比較來說作為投資的對象,單間房屋或者一棟小規模洋樓,再或者店舖等還是比較划算,3DK、4LDK等面型家族方面的公約或者獨戶型建築,就現在市場狀況來說不是很推薦。

關於買賣合同的名義人

寫真
  • 在日本購買房地產時,無論是以個人名義還是以公司名義都是被認可的。並且關於房地產徵收的稅金,個人名義或社會名義都是一樣的。在日本的外國人,以個人名義購買時,只要用外國人登陸證或者住民票即可。外國的公司在分公司(營業所)如果已經登記的話,那麼用這個登記名的即可以在日本的任何地方進行購買。
  • 在中國本土、台灣、香港居住的無論以個人名義,還是以公司名義,如果具備相應的公證書或者營業許可證的公證書,或者戶籍謄本的公證書,都可以用外國的住處,姓名登記購買日本的不動產(房地產)。
  • 日本的不動產(房地產)的買賣以及登記關係,完全自由並且具有合理性。外國人只要稍作學習和適應的話就能夠了解掌握。

關於稅收和手續費

寫真
  • 無論是戸建(一戸建)獨戶還是公寓,所要上的稅都差不多一樣多。上稅的多少和建築物的建築年數,所建地點有過。繳稅可以一年四次分期繳納,也可以一次性付清。一般來說,要繳付土地的固定資產稅,建築物(出租屋)的固定資產稅,如果是公寓出租的話,還要另外交付管理費?房屋修繕備用金等。
  • 在購買或者賣出獨戶?公寓?洋樓?別墅等房地產(不動產)時,都需要交付通過中介公司產生的登記費,中介手續費,不動產取得稅等。
  • 所謂手續費是指業主在購買或者賣出房地產時,或者房地產中介公司為公寓中的空房間招新租客時,業主所需要交付給房地產中介公司的費用。費用價格因物產而異。

關於修理?清掃?整修

寫真
  • 用於租借的房地產,無論是租借給他人還是自己使用,一旦出現房屋老舊,污損,毀壞的情況,買主(房地產所有者)都要承擔相應責任並且自己付費進行相應處理。雖說日本的保險行業理賠業務涉及很廣,但仍不適用於以上的關於房地產的修正和清掃等方面。
  • 房地產保險有火災保險和家產保險以及賠償保險等等,五花八門種類繁多,購買房地產的時候建議和不動產中介公司的責任人仔細商談清楚。
  • 購買了用於出租的房地產,若需要(將租金)匯款到中國,或者委託第三者對公寓進行租借管理的時候,需要找到相應的管理公司並與其簽訂合同。一般情況下,委託給介紹給業主房地產的不動產中介公司管理的例子比較多,管理費用大多為房屋一年租金的5%左右,這個價位比較被認可。
  • 對於被委託者的房地產公司。進行管理用於租賃房地產時,要負責給業主匯租金款,每年對業主進行2到3次稅金繳納金額,房屋租借情況的報告。另外還要對已經退房的空房進行清掃並且判斷房子是否需要整修,同時召集下一租客,對於清掃,整修,以及招租過程中所產生的費用,需由業主自己進行承擔。
  • 如果業主對自己委託管理房地產的管理公司不滿意,可以與其解約,另找他家公司並與之簽訂管理合同。

以上擔當:野宮

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