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日本不动产投资注意事项

收购时,由於台湾、香港、大陆各地的注册名义人的地址、姓名不一样,所以需要提供正确的身份证和户口簿副本(附译文),并请事先确认好。

收购高收益率公寓时,请预先确定好每月的房租的汇款方式。往海外汇款的手续费一次大概要5千日元~1万日元。如果每月都汇款小额房租的话,那麽汇款的手续费会很高,这些事情也需要事先考虑好。

变更物主时,保证金当然需要交接了,不过有时还会要礼金之类的,需要事先说明。另外,不动产公司(管理员)在商定每年的管理费(最多约5%)时,要预先告知更新费用由谁收取、以及他们的详细职责等。 (常引起纠纷)

在对空房间进行打扫、翻新、修理前,必须拍好照片,提出报价单并得到对方确认签字,如果可以的话,最好能在动工前收取现金。

需要详细说明保险的适用范围与不适用范围。

除不动产物件外,收购时的过户印花税和固定资产税按日计算、还需要现金支付司法代书人费用和房贷手续费、以及给中介的3%+6万日元的费用,这些都应事先讲清楚。

外国人经常会说便宜点、让点价之类的话,不只是对於物件本身的货款,对於手续费和代书人费用也都会经常讲价,这些也请事先充分说明。

关於海外汇款,在台湾、香港汇款还相对简便些,不过在大陆汇款就稍微麻烦些了,所以在收购前一定要充分考虑好,事先确定好定金、尾款的支付日期也很重要。

香港人登记时不要使用英文名,要使用片假名或者汉字,除个人姓名外,也可以公司名义登记。请事先确定好。

将来,在取得投资经营许可证时,也可使用相关人员的姓名登记,不过这与取得日本的不动产及访日签证毫无关系。

即便是外国人,只要在日本拥有分店或法人,或者因留学、商务签证,家族签证、工作签证等来日本时,凭藉日本分公司的副本和个人居民卡(外国人登记证)等,也可登记不动产。

近来,外国人开始在日本的银行或中国银行东京支行等处办理房贷和投资贷款了,事先调查了解清楚的话,可能会遇到好时机的。

收购不动产物件时,对方以法人或法人所有名义收购不动产物件时,以并购方式收购法人时,有时会附带不动产物件。在这种情形下,无需登记物件本身,因为在成为法人代表之後,不动产自然会转到你名下。这叫做由股份转让引起的公司并购。

在日本,首都以外地区(茨城县、千叶县、琦玉县)的独栋房屋中,价位在400万~500万日元的房产有很多。然而关於这些房产,有些地方需要稍加注意。

  

若是能跟现居的租户签订长期合同的话,相对稳妥。若是新买到手之後马上搬迁或者转卖的话,对於新买主来说可能出现比较为难的情况。首先,必须对房屋进行重新装修。这时候必须花费50万~100万日元的修缮费。另外,接下来的租户未必立刻就能找到。这时候可能有一段时间房子将变成空屋,也收不到房租。如果房屋比较乾净、布局良好、离车站近的话或许会比较容易找到新租户,如果不满足以上条件的话要找到新租户并不简单。

  

俗话说“便宜没好货”。最初以为很便宜买到手的房子,之後却要花费一大笔修缮费或者出现找不到租户赚不到租金之类的情况,这些不利因素也必须慎重考虑。与中古独栋房屋相比,首都以外地区的公寓的情况有所不同。公寓的面积不大,所以重新装修所耗费的修缮费要比独栋房屋低。并且离车站15分钟左右的路程对於租户来说并不算太远,比起独栋楼房来说比较容易找到新租户。中古独栋房屋都附有土地,或许对外国人来说显得比较有吸引力。要是购房者想把房子当做自己的居所,那自然是很好的。然而,如果是租给他人以赚取租金为目的的投资行为的话,那请务必理解上述内容。

  

房地产的价格和价值不论在哪个国家都是因地而异的。位於都市的良好房源价格较高,而其他地区的房子虽然价格低,但低价背後也有许多因素必须加以考虑。

  

本公司将为外国人提供各种参考建议,如有包含上述内容在内的各种问题,??请放心谘询。

担当/山田?野宫?林

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